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个人购买不足2年的住房出售需按5%缴增值税
发布时间 2016-03-24

      
     据综合媒体报道   财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。 
      
     新政策
    
     房地产纳入营改增试点
    
     根据财政部官网公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(简称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人被纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
    
     规定指出,对个人住房转让实施差别政策。其中,对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
    
     啥变化
    
     购房后2年内交易省钱了
    
     对于此前市场担心营改增后,个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负,分析人士指出,从方案细则看,对于非一线城市而言,个人购房如果不满2年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易,则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点,而且从税费效应看,也没有太大的变化。
    
     根据此前财政部网站发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,今年2月22日起,关于营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
    
     而根据国家规定,长春二手房交易中卖方需要缴纳营业税,即个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,营业税的缴纳比例是房屋价款的5%。
    
     记者也发现,对于非一线城市而言,持有时间超过2年的住房进行交易,新政是免征增值税,这和过去的营业税政策保持了一致,税费没有变化。而个人购房如果不满2年进行交易的话,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
    
     算笔账
    
     百万住房不满2年交易能省约3000元
    
     24日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受新文化记者采访时,对于“营改增”后给二手房交易税负带来的影响通过举例进行了说明。
    
     假如长春某市民于2015年2月份购置了一套新建商品住房,总价100万元。按照国家统计局公布的数据,今年2月份,房价同比增幅为14.4%。假设目前按照114.4万元进行交易卖出的话,由于购房未满2年,按此前的政策,长春的营业税率是5%,那么税额约为5.7万元。
    
     而对于长春等非一线城市来说,增值税额的计算方式是:房屋成交总价÷(1+征收率)×征收率。按照5%的征收率,则增值税额为114.4万÷(1+5%)×5%即约为5.4万元。从计算结果来看,实际上2年内交易的增值税额是要低于营业税额的,少了大约3000元。从这个角度看,此类购房者的交易成本降低。
    
     如果该市民到2017年3月再出售该住房,且届时仍延用本次新政的话,由于达到了满2年的年限,所以之前的营业税为0元,新政后的增值税也为0元。
    
     专家—
    
     减税红利将为经济添动能
    
     财政部税政司负责人介绍,新增试点行业涉及纳税人近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿,占原营业税总收入的比例约80%。营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题,有效减轻企业税负。从前期试点情况看,截至2015年底,营改增累计实现减税6412亿元,无论是试点纳税人还是原增值税纳税人,都实现了较大规模的减税。
    
     国税总局税收科学研究所所长李万甫在接受记者采访时指出,这些重大减税措施,从制度设计到具体执行,都能有效地给企业带来红利,实现大规模地减轻税负,这也是我国现代税制的进一步完善。
    
     “营改增最重要的原则,是保证所有行业税负只减不增。营改增的制度设计很完善,从长期来看,能使每一个企业都享受到减税的红利”,李万甫说。他同时表示,在具体执行过程中,由于企业操作不熟、缺乏实际操作经验或者前期没开发票,短时间内可能影响到一个企业的减税。但是从上期来看,过一两个征收期以后,能够确保所有行业税负只减不增。
    
     李万甫表示,这次营改增的亮点在于,新增试点行业的原营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施。运用简易计税、反向征收及差额计税等方式来解决一些过渡性的特殊问题。
    
     记者了解到,增值税的简易计税与营业税的计税方式十分近似,主要对销售额按一定的征收率计征。由于一些行业特殊的情况或管理不规范,因此存在进项税额抵扣不足的问题。为了保障行业的税负降低,在政策的设计上将通过简易计税的方式来解决这一特殊问题,以人力密集型的行业为例,由于没有足够的进项税额抵扣,因此将采用允许用简易计税的方式来解决。
    
     中国社科院财经战略研究院税收室主任张斌表示,大规模减税有利于推动产业转型、结构优化。营改增消除了重复纳税,从而对产业结构和经济转型升级起到重要的助推作用。把原来所有征收营业税的行业纳入增值税征收,这不仅能够完善增值税本身,也可以发挥增值税的中心作用,并促进行业的公平发展,从而使市场发挥决定性的作用。
    
     “营改增的迅速全面推进,不仅是财税体制改革的重要一步,其通过减负为经济发展增加的动力更为重要”,张斌说。此次全面推开营改增处在特殊的时间窗口,是在中国经济稳增长、调结构的关键时期。尤其此次全面推开营改增强调了所有行业税负只减不增,不仅仅体现了更加积极财政政策下的减税政策的落实,也对于降低企业运行成本具有非常重要的意义。
    
     据《第一财经日报》
    
     “营改增最重要的原则,是保证所有行业税负只减不增。营改增的制度设计很完善,从长期来看,能使每一个企业都享受到减税的红利。” 
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