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巴西买楼花遇违约纠纷可通过打官司索赔
发布时间 2013-04-03
 
    购置房产是人生大事之一,不过有时亦会变成令人头痛不已之事。有关发展商无法如期交楼应当承担的责任,包括逾期交楼罚款, 买家因迟迟未能入伙所做成的损失,所有这些问题是否应由发展商承担,这些颇具争议的诉讼案件甚至已经到达最高法院(STJ)。

    单以圣保罗借款人及关系人协会(Amspa)为例,2012年就向法院提出851项讼案,2011年亦有632宗。

  最高法院对这些案件作出裁定,发展商应当支付逾期罚款,同时亦要承担客人因无新屋可住而需贷房而居的租金,以及因此而产生的收入的损失。今年一月以来,北部各地的所有法院都作出同样判决。
 
  最高法院的判例界定了下级法院的判决,成为消费者在诉讼中取胜的主要依据。在因未能如期交楼要求取消买卖合同,免除罚款和赔偿损失(比方已经租户收取的租金,或者是因延误交楼而产生的不同开支,即租房居住的租金)三类最常用见诉讼中,消费者胜诉机会极大。

  樊妮莎•德•阿布雷通过法律途径取得赔偿,法院判决发展商在交楼前必须承担共全部租金开支。
阿布雷于2009年1月购入新公寓,合同确定到2010年12月交楼,结果到2011年11月才能拿到新居钥匙。官司胜诉后,除获得所有房租补偿外,还有1万黑奥的赔偿。
    
  妲伊斯•阿尔梅达和奥斯华多购买新居准备结婚,由于发展商未能如期交楼,又没有条件再租房,导致二人婚后仍要分居。提出控诉后,圣保罗法院(TJSP)判处发展商赔偿15000黑奥,理由是“新婚者无法在同一屋檐下生活,导致二人感到极其沮丧和悲伤。”

  圣保罗保护消费者协会2012年收到5100宗有关发展商投诉,比2011年增加了17%。其中有125宗记录为“没有交付物业”。

  其中一些投诉案被登记为“没有履行合约”,不然的话,“没有交付物业”的投诉案数字会更多。两类投诉合计达到1936宗,占总量37%。
    
  按图纸购买不动产,即所谓的买楼花,通常买方都要下订。一般要在7天之内将款项存入发展商的银行账户,圣保罗保护消费者协会要求消费者必须保留所有交易文件以作保证。 

     房地产法专家罗德里哥•卡帕特称,消费者任何时候都有权放弃交易,不过问题在于放弃交易的理由,并且有可能会损失金钱。

    他说即使发展商无意取消合同,不过消费者仍然可以提出要求,条件是按合同列出的楼价的10%到20%作为赔偿。发展商会要求更高额毁约赔偿,不过法院一般都会认为是滥用的。 

    逾期交付物业,消费者有权获得赔偿,法院通常会判定按物业价值1%赔款。另外消费者亦可提出申诉,要求无偿终止合同。
   
    恩雷格斯•尼特律师表示,促使发展商及时交付物业的另一做法就是停止付款,不过在行动之前要先正式通知对方。
尼特又表示,发展商不可以在未经客户同意之下擅自修改合同条款,比方更改交付物业期限。
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